Bestaande Hypotheek

Oversluiten. Wat is het? Hoe werkt het?

Zit je al een tijdje bij je hypotheekverstrekker, en vraag jij je af of het niet goedkoper kan? Je bent niet de enige. De hypotheekrentes zijn in de afgelopen jaren flink gedaald en huizenprijzen zijn (zeker de laatste jaren) enorm gestegen.

Maar wat als je nog een aantal jaar je huidige hoge rente moet betalen? Zit je daar dan aan vast? Zeker niet. Je kan overwegen om te gaan oversluiten. Zelfde huis, andere hypotheek. Bij dezelfde hypotheekverstrekker, of ergens anders. Oversluiten kan de moeite waard zijn: afhankelijk van jouw situatie zou je veel geld kunnen besparen.

Hoe werkt het oversluiten van je hypotheek?

Als je er voor kiest om je hypotheek over te sluiten los je de oude hypotheek compleet af met geld dat je leent in een nieuwe hypotheek, die je tegelijkertijd afsluit. Dit kan bij dezelfde geldverstrekker, maar gebeurt meestal bij een andere.

Oversluiten is niet gratis. Je gaat tenslotte een nieuwe hypotheek aan, en moet opnieuw een hypotheekaanvraag doen. Je betaalt opnieuw taxatiekosten, advies- en bemiddelingskosten, notariskosten en eventueel borgtochtprovisie voor NHG. Zit je nog in een rentevastperiode? Dan betaal je voor het opbreken hiervan soms een extra vergoeding. Ook wel een boete of boeterente genoemd.Deze boete is meestal fiscaal aftrekbaar voor de inkomstenbelasting. Je krijgt bijna de helft terug van de belastingdienst.

Terugverdientijd

Verdien je de oversluitkosten terug met de besparing op je nieuwe hypotheek ? De praktijk is dat bij een resterende rentevastperiode van 2 tot 3 jaar de kosten worden terugverdiend.Bij langer lopende rentevastperiodes is het gezien de huidige zeer lage rente vaak niet het geval. Maar misschien is heb je andere redenen om van het dure rentecontract af te komen. Lagere woonlasten ? Zekerheid van een lage rente voor een langere rentevastperiode. Zeker als je verwacht dat de marktrente om de einddatum van jouw contract een stuk hoger zal zijn.Wij maken daarom altijd een berekening van de terugverdientijd voordat we verder met je in zee gaan. We rekenen uit wat het je kost én wat het je oplevert.

Wat is rentemiddeling?

Bij rentemiddeling spreek je een nieuwe (langere) rentevaste periode af met de bank. Omdat de rente nu heel laag is, krijg je bij rentemiddelen een lagere rente. Toch is deze rente minder laag dan je zou verwachten. Dat komt omdat de bank een opslag berekent bovenop de rente. Deze opslag compenseert al het verlies dat de bank heeft, omdat je de rente aanpast. Feitelijk betaal je de hogere rente gewoon aan de bank, maar wordt hij over een langere tijd uitgesmeerd.

Wanneer is rentemiddeling voordelig?

In de meeste situaties is rentemiddelen niet voordelig. Toch kunnen er situaties zijn waarin het wel verstandig kan zijn om te rentemiddelen. Als het voor jou belangrijker is om meteen lagere maandlasten te hebben, ook al is het niet de voordeligste optie, dan is rentemiddelen in de volgende situaties aan te raden:

• Je verwacht binnen enkele jaren te verhuizen
• Je hebt niet genoeg inkomen om bij een nieuwe bank een hypotheek af te sluiten
• Je woning is in waarde is gedaald, waardoor je ‘onder water’ staat
• Je verwacht dat de rente snel gaat stijgen, en je wil niet overluiten naar een nieuwe hypotheek

Sommige banken hanteren verhuisboetes bij rentemiddelen.

Let goed op of dit voor jouw geval ook geldt.

Heb je voldoende spaargeld, dat maar weinig rente oplevert? Dan is extra aflossen van de hypotheek te overwegen. Waarschijnlijk betaal je een hogere rente over je hypotheek dan je aan rente ontvangt. Als je weinig of geen hypotheekrente meer aftrekt van de belasting, dan heb je bovendien het voordeel, dat je huurwaardeforfait (fiscale bijtelling van je eigen woning) vermindert of nul wordt.

Hoeveel je boetevrij af mag lossen hangt af van de soort hypotheek en de voorwaarden van de hypotheekverstrekker. Bij de meeste banken kun je tot 10% van het oorspronkelijke bedrag boetevrij aflossen. Als de rentestand hoger is dan jouw afgesproken rente, is dit percentage vaak hoger of kun je onbeperkt aflossen.

Zorg er wel voor dat je voldoende spaargeld overhoudt voor toekomstplannen en voor onverwachte zaken. Denk aan als je je baan verliest, een kind krijgt of te maken krijgt met onvoorziene kosten.

Wanneer de waarde van je woning hoger is dan de hypotheekschuld, dan heb je overwaarde op je huis. Dat betekent dat je vermogen hebt alleen staat dat niet als geld op de bankrekening. Het zit als het ware in de stenen van je huis. Wil je de overwaarde van je huis gebruiken? Uit onderzoek blijkt dat er grote behoefte is om overwaarde op te nemen. Bijvoorbeeld om een(klein)kind financieel te steunen, aanpassing aan het huis te kunnen doen om langer zelfstandig te blijven wonen, het huis te verduurzamen of om bijvoorbeeld het inkomen te verhogen. Wanneer je de overwaarde van je huis vrij tot je beschikking wilt hebben dan kun je natuurlijk altijd je woning verkopen. Wil je graag thuis blijven wonen en overwaarde van je huis gebruiken, dan zijn er andere mogelijkheden.

In grote lijnen zijn er drie mogelijkheden om de overwaarde op te nemen. Je kunt een lening afsluiten bij de bank, een lening afsluiten bij de gemeente of je huis verkopen en terug huren.

Lening afsluiten bij de gemeente

Het Stimulieringfonds Volkshuisvesting (SVn) biedt enkele leningen aan om de overwaarde op te kunnen nemen met als doel om je woning levensloopbestendig te maken.

Hypotheek afsluiten bij de bank

Je kunt je overwaarde verzilveren door een hypotheek af te sluiten bij de bank. Dat kan met een normale hypotheek, bijvoorbeeld een verhoging van de huidige hypotheek, of door het afsluiten van een Overwaarde hypotheek.

Huis verkopen en blijven wonen.

Bij deze constructies kun je in je eigen huis blijven wonen, maar verkoop je wel je huis of bijvoorbeeld de grond waar je huis op staat. Meestal moet je dan nog wel maandelijks een bedrag betalen om te blijven wonen. Bijvoorbeeld huur of erfpacht.